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北京二环外限竞房开盘去化超8成库存积压或引价格战

   日期:2018-11-30     浏览:0    评论:0    
核心提示:”V房CEO司智接受证券时报记者采访时说。库存积压或引价格战除了个别四环内限竞房项目去化率较高外,北京大部分限竞房的成交情况远不如逾期。据张大伟统计,目前已入市的31个项目18580套限竞房,网签套数只有3391套,签约均价为48885元每平米,按此计算签约比例只有18。3%。“因为有些项目刚取得预

  来源:证券时报网

  低吸也能抓涨停!

  在当前北京限竞房普遍去化不足3成的市场环境下,超8成的去化水平算非常抢眼了。11月中旬开盘的限竞房项目金融街·融府,开盘去化率也超过8成,该项目位于北京丰台区西南三环外。

  接受证券时报记者采访的业内人士认为,在当前北京限竞房普遍去化不足3成的市场环境下,超8成的去化水平算非常抢眼了。未来随着供应的不断加大,区域分化也将加剧,四环内区位好供应少,竞争相对少,项目出清周期会比较快,而四环外尤其是南部片区,供应量大,竞争也会更加激烈,去化难度大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

  二环外项目开盘去化超8成

  今日,北京最受关注的限竞房项目之一佑安府开盘,现场人声鼎沸。证券时报记者了解到,此次开盘180套房源,到场200多位验资选房者(此前意向登记时首套验资金额需要300万元),并采取公证摇号的方式选房,当日剩余房源不足30套,去化率超过8成。

  “这个去化水平在当前限竞房普遍去化不足3成的市场情况下,算得上非常抢眼了。”中原地产首席分析师张大伟说。

  该项目之所以受关注,是因为这是近年来北京少有的三环内新盘,而且是限竞房(土地出让方式为“限房价、竞地价”),销售均价不超过79459元/平方米,且最高销售单价不得超过83432元/平方米,而与之一路之隔、10天前取证的商品房项目中国玺(二期),销售单价已经超过11万元/平方米,周边的老旧小区二手房成交价也超过6。6万元/平方米。

  由于三环内接近二环的居住、商业用地极为稀缺,该项目用地当年出让时竞争也是相当激烈,当时吸引了保利+首开+龙湖+招商+西铁营一级、中粮+首创+五矿+远洋、金茂+世茂+国瑞、碧桂园、中海、九龙仓、万科、金地、金融街(行情000402,诊股)、平安等10多家房企及联合体参与竞拍,现场房企争抢格外激烈,开拍刚半小时,第41轮报价就达到上限78。7亿元,溢价率49。9%,最终经过68轮竞价、历时近一个小时时间,由世茂+金茂+国瑞联合体以78。7亿元加54%自持面积的代价竞得,该地也成为2017年北京总价第二贵的地块。

  证券时报记者了解到,11月中旬开盘的限竞房项目金融街·融府,开盘去化率也超过8成,该项目位于北京丰台区西南三环外。

  “未来随着限竞房的大量入市,区域分化更加明显。由于北京四环内已经不再批住宅用地了,四环内区位好供应少,竞争相对少,项目出清周期会比较快,而四环外尤其是南部片区,供应量大,竞争也会更加激烈,估计明年会有价格调整。”V房CEO司智接受证券时报记者采访时说。

  库存积压或引价格战

  除了个别四环内限竞房项目去化率较高外,北京大部分限竞房的成交情况远不如逾期。据张大伟统计,目前已入市的31个项目18580套限竞房,网签套数只有3391套,签约均价为48885元每平米,按此计算签约比例只有18。3%。“因为有些项目刚取得预售证,即使计算所有项目的真实销售,已入市这些项目平均去化只有3成多,相比之前的4成继续下滑。”他说。

  已入市的限竞房去化不佳,待入市的限竞房供应量还不小。随着11月26日8宗限竞房用地的成交,北京累计供应的限竞房用地合计已经多达80宗。中原地产研究中心统计,这80宗限竞房用地规划建筑面积高达774万平方米,按照90/70(90平方米以下住房面积占比70%以上)占大部分计算,北京已经成交的土地将形成超过7万套限竞房,除去年内已经入市的近2万套限竞房,未来一年北京将入市的限竞房还有5万套以上。

  据张大伟测算,年内北京累计入市的31个限竞房项目合计货值大概1000亿元,网签成交金额只有150亿元,而真实销售数据只有280亿元左右,也就是已经积压了640亿元成为库存(如果计算车位等部分,库存已经超过700亿元)。

  “已供应的限竞房用地80宗,可提供7万套房源,而市场需求可能只有3万-4万套,这种情况下,只有产品做到比商品房更好,才能吸引有限的需求。未来限竞房市场是10%的项目很好过,30%的项目不好过,30%的项目不难过,30%的项目很难过。”张大伟说,目前,部分项目销售价格有所调整,随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

 
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  • (1) 引价格战除了个别四环内限竞房项目去化率较高外
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